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上海房地产投资占长三角比例明显下降

    在宏观调控走向尚不明朗、银根地根依然紧缩的背景下,上海未来几年的房价将如何发展?与上海毗邻的苏州房地产市场又将如何表现?江苏房地产界权威人士、苏州科技学院房地产研究所所长盛承懋教授,他以一份最新的研究报告作依据,阐释了上海和苏州房地产市场的发展前景。

    在这份名为《长三角15城市房地产比较研究》的报告中,盛教授首次提出长三角房地产市场应划分为三个层次:其中,第一个层次当然是上海;第二个层次是杭州、南京、苏州、宁波4市;第三个层次就是余下来的10座城市。进行这样划分的依据是因为,长三角房地产投资的结构比例中有70%--80%都集中在前面5市,另外10座城市只占到20%--30%。而前面5市的房地产投资情况在最近几年也有一个变化的过程。例如,上海在1997年占到整个长三角房地产投资的62.8%,其他4市只占到20%左右;到了2002年,上海的这个比例已降为44.5%,其他4市则上升到33.8%。

    "根据我们的测算,上海的这个比例到2010年还要进一步下降到30%以下,另外4市的房地产投资所占比例则会增长到50%以上。这反映了当前长三角房地产市场的一个发展趋势。"盛教授说。

    他认为,目前影响长三角房价的大环境因素有两个:一是2008年的奥运会;二是2010年的世博会。在这两大因素的推动下,长三角城市的房价还会进一步攀升。

    "用聚类分析、指数平滑法等统计学方法测算的结果来看,到2010年,上海商品房的平均售价将达到8628元/平方米,苏州的平均房价将是6242元/平方米,杭州的平均房价将达到6877/平方米。"盛教授向早报记者率先披露了这一最新研究结果。他提醒说,这是指一座城市内所有商品房的销售均价,其中包括郊县和郊区。事实上,上海市中心的房屋均价已经突破了这个数字。而根据上海市统计局今年7月份发布的消息,2004年上半年上海市商品住宅平均销售价格为5135元/平方米。

    但盛教授同时指出,未来几年,长三角各市房价的涨幅不可能像最近两年这么快。其中,苏州房价此前一直过低,存在补涨要求。随着城市化进程的加快、GDP的持续增长,苏州今后房价的涨幅应该会超过上海。
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