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章华:鼎信的奇迹与梦想

http://www.service.hc360.com2018年02月09日11:45T|T

 

导语:有这么一家公司,成立短短5年时间,就跃居房地产基金领域的佼佼者。有这么一个团队,其核心成员连续创办了三家房地产基金公司,都成为业内前5的领头羊。有这么一个人,从房企到房地产基金再到产业投资,他的目光始终瞄准全球顶尖的参照物。“取法乎上,仅得其中。取法乎中,仅得其下”,是他不断创造奇迹的智慧源泉。

 

在鼎诺光华财富年度总结会间隙,我们采访了鼎信长城集团董事长兼鼎诺光华财富董事长章华。

 

砥砺五年 引领产业基金发展

 

记者:鼎信长城集团刚刚举办过5周年庆典,在这五年中,鼎信长城可谓取得了非常耀眼的成就。想请您介绍下,当初为何会投身房地产基金领域?当时房地产基金是新生事物,您都遇到哪些困难?

 

章华:在进入房地产基金领域之前,我在复星地产已经工作了近十年,与很多房地产企业的老板有广泛的交流。我意识到房地产基金领域相对房地产企业而言,在当时是一片蓝海。因为融资是房地产企业永恒不变的重要环节,房地产基金是大有可为的,必定能伴随着中国房地产行业的发展而飞速发展,甚至比房地产企业经营有着更丰富的想象空间。因此我先是与上市房企荣盛发展合作,创立了荣盛泰发基金。然后进入中信信业基金,是由中信和东方资产共同组建的平台。最后创建了鼎信长城基金。最近我刚好看到融资中国发布的2017年度房地产基金榜单,鼎信长城、信业基金、泰发基金都位列前五。

 

至于说困难,新生事物肯定是有困难的。最大的困难,体现在业务拓展方面,就是如何让房地产企业接受我们,认可我们,以及认可房地产基金的模式。这需要开展大量的“科普”工作。因为以往房企融资主要依靠银行贷款和信托资金,房地产基金作为“舶来品”,在业务模式、如何同房企展开合作等方面,需要解决很多不确定的问题。面对这些困难,如何破局?我们的团队就是始终坚持用专业的态度做事,坚持价值投资的原则,不断同房企进行磨合,为房企量身定制各类房地产基金融资方案。最终凭借着我们的专业和执着,一个项目一个项目的积累,赢得了市场的认同、信任和赞誉。

 

记者:现在回头看,鼎信长城的发展历程,正是中国房地产基金发展的一个最具代表性的样本。您可否与我们分享这个过程中,您的一些心得感悟?

 

章华房地产基金是跟钱打交道的行业,非常容易出问题。但是鼎信长城一路走来,几乎没有出过任何大的问题,我觉得,我们坚持了两点。第一是坚持正确的理念。我们在10年前创立荣盛泰发时就提出了:规范、专业、专注、持续创造价值。这个理念,我们至今坚持,也悬挂在鼎信长城总部的办公室里。我在房地产行业十年,在房地产基金行业又十年,亲眼见到很多熟悉的人,也是很优秀的人,因为随波逐流而失去了信仰,出了问题。

 

第二是坚持专业能力的提升。鼎信长城多年来的成长和发展,离不开自身对于房地产行业的理解,对于投资的理解,以及对投资风控的严格要求。鼎信多年来始终坚持价值投资,坚守价值投资洼地,深挖投资机制,同时做好风险控制。在泰发、信业和鼎信长城期间,我们否决掉的项目数量可能十倍于最终做的项目数量。不对的项目,坚决不做。这既有职业道德的因素,也是我们的专业要求。专业是安身立命之本。现在鼎信与中投保、光大金控、中国金茂、华侨城等多个顶尖投资机构和企业成立了业务合作平台,其实他们过往都是鼎信的LP(有限合伙人),他们认同鼎信的专业和价值,才愿意来与鼎信成立合作平台。

 

通过多年的投资实践,鼎信还总结出了自己的投资标准和相关的体系规范,我们制定了业界首创的资产管理白皮书,从“募投管退”各个环节及公司中后台职能管理等各个方面对房地产基金公司的运营发展提出了具体的指导。厚厚的七本,2,000多页,这是我们整个鼎信团队的骄傲。

 

监管趋严 修炼内功正当时

 

记者:在当前从紧的金融监管政策和楼市调控政策下,您如何看待资产管理行业,以及房地产行业的未来发展?

 

章华有效防控金融风险是去年召开的中央金融工作会议的三大任务之一,注定是 2018年政府监管部门的工作重点。从资产管理行业的角度看,监管部门更加严厉的监管措施是对产业基金设门槛,是一个重新洗牌和优胜劣汰的过程,对于产业基金来说既是机遇也是挑战。运作规范、专业专注的优秀产业基金,只需要略作调整就能符合监管部门设置的门槛,就可以享受到严监管带来的竞争环境优化。而专业能力较低又不太规范的产业基金,需要在管理规范、专业素质方面全面提升,如果不能及时调整,就面临淘汰的命运。

 

十九大提出“坚持房子是用来住的不是用来炒的”定位,要加快多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度,同时中央调控政策也要坚持住房居住属性,同时加强房地产行业监管。对于房地产行业的长期发展鼎信团队经常讲,要看五大长远的因素。第一是土地出让制度,这个制度在短期内无法改变,住宅用地出让仍采用招拍挂方式,且地方政府依赖土地财政;第二是宽松的流动性,目前中国M2存量预计超过167万亿,国内资金量充沛;第三是经济和收入增长,城镇居民可支配收入十年间已翻3倍;第四是目前国内城镇化率,2017年末的最新数据是58.52%,仍远低于发达国家标准;第五是国内居民有着购房习惯且投资渠道单一。这些因素都支撑着我国房地产在长期能够稳定发展。

 

短期内,房地产行业仍然是经济增长的稳定器,整体风险可控。房地产总体库存回落,非限价城市表现良好,土地市场整体呈现“量平价涨”的态势。近期地产股飙升,其背后的逻辑也是由于地产股背后的底层资产被长期低估。我们认为未来五年内房地产投资最好的机会仍然是投资开发类结构性机会,最好的区域是一线城市及其溢出区和少数的二线城市。

 

记者:资管机构和房地产企业,应该如何应对这种大环境的变化?

 

章华对于资管机构,主要两个方面:一是理解;二是对标。理解说白了就是要深入研究监管部门的意图、监管标尺,把握监管部门鼓励什么、禁止什么,顺应监管意图,不要逆监管政策而行。理解了监管意图和监管标尺后,就要对标,找出自己哪里做得好,哪里做得差,针对做得差不达标的部分,要第一时间调整、改进、适应,否则可能成为逆水行舟的牺牲品。

对于房地产企业来说,2018年主要的任务是做好内功的修炼。首先,切实提高自身的销售收入,确保自身稳定的现金流,这是根本。同时,切实提升房企的资产周转率。其次,通过提高盈利能力,引进战略投资者入股,拓展其他直接融资渠道等方式,切实增加企业净资本。其次,优化已有的负债方式,降低资产负债率,维持负债在相对合理的水平。另外,房企要加强对金融政策的理解和对金融机构的系统深入认知。

 

双轮驱动 资产管理财富管理协同发展

 

鼎信长城与光大金控成立了联合财富管理平台——鼎诺光华财富,您也亲自担任该平台的董事长。成立该平台的初衷是什么?鼎信长城与鼎诺光华之间联结点在哪里?

 

章华:就好比十年前的房地产基金行业,随着房地产行业的发展应运而生。当前,随着国内高净值人士群体的不断增长,其对财富管理业务的需求也是愈发旺盛。虽然中国财富管理行业的规模表面看已经很大了,但是就专业的资产配置角度而言,财富管理行业仍然是未来的一片蓝海,发展前景广阔。鼎信长城与光大金控联合成立鼎诺光华财富,也正是顺应了行业发展的大形势,强强联合,共同打造一个真正专业的、国际化的财富管理平台。

 

鼎信长城是一家以地产投资见长的产业投资机构,在地产基金领域已经处于行业领先地位。而光大金控作为金融全牌照央企光大集团旗下的投资控股平台,在产业投资方面也有着强大的优势和投资业绩。也就是说,鼎信长城和光大金控,都具备很强的资产端的投资能力,双方能够为鼎诺光华财富提供庞大的优质资产端的资源,这是鼎诺光华财富得天独厚的优势。同时结合双方严苛的风控标准、广泛的海内外资源,能够为鼎诺光华财富的客户提供核心价值。

 

记者:无论是资产管理还是财富管理,风控能力都非常重要。如您刚才所言,鼎信长城挑选项目以严苛著称,能否为我们具体阐述一下鼎信的投资标准?鼎诺光华财富如何“移植”鼎信长城的风控意识和能力?

 

章华鼎信要做的是价值投资,而深挖投资价值的基础,就是严控风险。我们在业界率先提出了五优投资原则,即主体优、城市优、项目优、条件优、团队优。主体优,我们主要和房地产百强开发商进行合作,强强联手。城市优,深耕一二线城市,做好价值投资。项目优,在项目筛选上,我们严格对项目进行测算,坚守IRR(内部收益率)指标不动摇。团队优,即打造一个锋利、专业的投资团队,有优秀的团队作为基础,针对项目细节进行谈判,才能谈出好的交易条件。同时,我们还坚持“四快”原则,在投资的过程中做好“三维锁定”,从而对投资项目做到360度全流程严格把控。

 

鼎诺光华财富,从成立之初就继承了鼎信长城和光大金控身上最优秀的投资基因和风控意识。首先在资产端上,我们提供给鼎诺光华的产品都是经过我们严格筛选过的优质标的。其次,鼎诺光华财富在进行外部产品合作时,需要同时经过鼎信长城和光大金控的风控审核,以同样严苛的标准,筛选出市场上最优秀的投顾团队和机构进行深度绑定合作,做到风控和收益并行。

 

取法乎上 打造世界级产业基金

 

记者:您曾经管理过房地产企业、现在则管理产业投资基金,以及财富管理公司,从企业管理的角度,这三个领域有什么样的区别和共同点?鼎信长城有一份共同行动纲领,您能否为我们阐述其中的一些核心内容?

 

章华我先谈谈区别吧,主要是企业经营的内容不一样,企业管理的重点环节就有所不同。房地产企业,主要集中在前期融资、开发建设、销售管理等各个环节。产业基金则侧重于资金募集、项目筛选、项目流程把控等环节。财富管理公司,一头连着B端的投资机构,一头连着C端的高净值客户,还要加强对资本市场和资产配置的专业研究。但是,不论是房地产企业,还是产业投资基金、财富管理公司,归根结底都是企业,我的角色是企业管理者。人少的时候靠团队,人多的时候靠管理。管理靠什么?用高远的目标来激励人,用共同的纲领来凝聚人,用核心团队的以身作则来感召人。

 

鼎信是一个极其务实的机构,讲求目标和结果,追求简单直接的企业文化。鼎信的共同行动纲领,是鼎信企业文化的鲜明体现,一共15条,看起来似乎是“老生常谈”,但是每一条都是用我们20年的心血和经验教训去写的。比如快速反应,立即行动;围绕目标,全力以赴;积极进取,殚精竭虑;系统思考,团队作战。其中的关键抓手,是专业能力,是学习力。因为专业,我们不仅得到与众多优秀平台合作的机会,也得到了监管机构的高度认同,过去五年间,我们受邀给银监会做了4年的培训,我们是唯一一家产业基金。去年还给证监会、国家发改委做了培训。

 

记者:鼎信长城集团的愿景是成为世界级最受尊敬的产业基金,对标的是美国的黑石集团。鼎信长城树立这个愿景的信心来源自哪里?鼎信长城做了哪些布局和规划,来帮助自己达成这个愿景?

 

章华关于对标的参照物,我一向坚持“取法乎上,仅得其中。取法乎中,仅得其下”。只有目标远大,志向高远,我们才能发挥出最大的能力。鼎信长城刚成立的时候,就立志要成为中国领先的房地产基金,我们做到了。所以现在我们的对标对象变成了黑石,我们要成为世界级的产业基金。同样,我们对鼎诺光华财富的定位,是致力成为中国最具核心价值的财富管理公司,而最终的对标对象,将是UBS。在鼎信还很弱小时,我们就敢于立下大目标,大愿景,这也算是鼎信人的文化吧。要么不做,要么就努力做到最好。

 

那么鼎信的信心来自哪里?往大了说,信心来源于我们对中国经济必将重返世界舞台中心的信心,中国的每个行业都有可能涌现出世界级的龙头企业。往小了说,信心来源于鼎信长城过往的成功经历,以及我们多年以来形成的专业与专注。另外,对于我们的对标对象,我们愿意花大力气去学习和借鉴。

 

在未来的布局和规划方面,我们始终坚持“四化”——集团化、专业化、国际化、精英化。我们在2017年实现了全面集团化布局,与中投保、光大金控、中投长富等国内知名金融机构合作成立联合业务平台。我们持续打造专业化团队,在香港、纽约设立办公室,加速国际化布局。同时在人才建设上不断强调精英化,比如鼎信美国团队的总经理,是黑石的前合伙人。最近,我们刚刚出台了鼎信新的五年规划。在业务上,我们以资产管理和财富管理为两大发展主线。在资产管理端,除了受托管理业务,地产投资仍然是我们的重中之重。此外,我们还将在PE投资、境外投资、资产证券化、不良资产处置、并购等方面进行布局,用我们的专业、专注,持续打造优秀平台,致力于成为世界级最受尊敬的产业基金。

责任编辑:周玲玲

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