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保障性VS个性化:住房产品走向两极化

2009/2/6/09:11 来源:长江日报

    购房就像拆礼物,包装再精美,购房者最终还是要剥去表面,看到内里,才能确定对礼物中意与否。

    2009年,企业普遍展开自救行动。其中,楼盘的包装营销很重要,其决定着购房者会否将目光从一片纷繁中投向你家产品。然而,更重要的还是产品,只有当购房者在了解住宅的方方面面后,确定了这就是他们想要的房子,才会松开捂住许久的手。

    本报特邀五合国际(5+1WERKHART)副总经理严涛,通过分析,来预演2009年住宅产品市场的发展趋势。

    在严涛看来,2009年国内住宅产品市场发展将大致向两端分化:一种是政府主导的保障性住房建设,另一种是开发商为主的个性化高端产品,这种变化主要取决于当前市场结构和开发模式的转变。

    首先,从市场结构看,近年来国家大力推行两限房、经济适用房、廉租房等保障性住房政策,与市场化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也将由原来政府提供相关政策、企业为主体开发的模式慢慢转变为一部分由政府主导来建设。

    其次,保障性用房的大规模建设,也将导致开发模式的转变。住宅产品将向两极发展,一是由政府主导开发并建设的保障性住房,二是以开发商为主的个性化高端产品。因此,他们会更倾向于开发一些高端、特色的个性化住宅产品,满足市场上中产以上阶层二次或多次置业的居住、投资需求。

    保障性住房:

    产业化、标准化

    首先,保障性住房的购买人群多数是实现住房的从无到有,不是侧重于改善型居住需求。

    这也就决定了保障性住宅的基本特点是经济、实用,但基本的设计标准不能够降低。

    那么在此基础上怎么控制成本?那就要进一步实现产业化和标准化,这也是保障性住房的未来发展方向。

    对于这类住宅产品,标准化是达到控制成本的最有效途径:户型类型尽量少,建筑节点尽量简洁,各种部件包括檐口、门窗、台阶等尽量大规模工厂定制、集约化生产。而不是像现在都是现场施工,靠缺乏专业技术培训的农民工来完成。

    如果改由工厂化生产,甚至买来独立住宅自行购买统一的部件进行组装,先进的生产经验和标准的部件配套对产品品质也将是有效的保证。

    这样,保障性住房才能真正实现近年来我们国家提倡的建设节约型社会的理念。

    高档商品住宅:

    个性化、差异化

    分析开发商主导的市场化高档住宅产品特点,要先了解其购买者的需求,即居住条件的改善。试想,社会上很多低端住宅,一般30-70平方米是普遍现象。如果说仅仅从一个50平方米的老房子,换到一个60平方米的新房子,且区位和地段都不是太好,这种换房就谈不上是改善型住房。所谓改善型住房,要么区位变好,要么面积有很大提升,需求提高很明显,这样才是真正的改善,开发商面对的客户就主要是这部分人。

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