慧聪网首页所有行业资讯中心企业管理商务指南展会访谈行业研究博客慧聪吧找供应找求购免费注册立即登录加入买卖通即时沟通站点地图

存量房贷八大疑点问题解答(图)

2009/1/9/10:47 来源:东方早报

针对存量贷款利率优惠问题,不同银行有不同的限制条件

针对存量贷款利率优惠问题,不同银行有不同的限制条件

点击此处查看全部新闻图片

    

   昨日,200余位市民打来电话,咨询能否申请存量房贷7折优惠利率的问题。以下问题特别受市民关心,如第二套改善型住房可否申请7折优惠、最低折扣是多少、贷款余额较少可否享受利率7折优惠、购买别墅是否可以享受利率优惠等。

    对此,早报记者根据银行现有政策进行一些回答。

    Q第二套改善型住房可否申请7折优惠?

    王先生:1997年前我买了第一套房子,贷款已经完全付清了。为了改善居住条件购买了第二套住房,我在上海银行彭浦支行办理了房贷业务,现在还有30多万元贷款没有还清,能否申请存量贷款7折优惠?

    东方早报:上海银行规定,对于首套自住普通住房,商业贷款余额30万元以上、无逾期还贷记录、正享受基准利率8.5折优惠的条件,银行将会自动将您的贷款调整为7折利率。目前银行没有给出针对二套房的明确政策。

    Q最低折扣到底是不是7折?

    唐小姐:我从2007年9月在兴业银行闵行支行办理房贷,目前商业贷款余额还有130多万元,我已经享受了8.5折利率优惠,想去申请7折优惠利率,但工作人员告诉我之前提交的材料已经上交了,目前支行方面没有保留我的资料,如果要申请利率优惠必须提交包括身份证、私章、房产证等在内的办贷款时提交过的所有材料,并要求房产证上有名字的所有人都到场。这样一来等于重新办理了一次房贷,这一系列程序太麻烦了。而且工作人员说最低折扣是7.5折,能不能达得到还要经过审批。为什么别的银行最低折扣都是7折,而兴业银行最低折扣是7.5折呢?

    东方早报:兴业银行规定,存量房贷客户只要满足首套购买普通住房贷款要求,无逾期贷款记录,向银行申请变更利率,通过银行审批后,即可享受最低利率下浮30%优惠。

    Q每家银行是不是都有7折优惠?

    盛小姐:我2006年底在上海市农村商业银行浦东支行办理了房贷,现在贷款余额还有30万元左右,我到银行咨询我的贷款利率能不能打7折时,信贷员说利率按照原来的合同执行。是不是每家银行都可以办理7折优惠利率的呢?

    东方早报:农商行暂时没有向媒体公布明确的执行细则。按照风险自控原则,每家银行都会针对不同的客户给出不同的优惠幅度,但一般来说,所有的银行都有客户能够享受到7折的优惠利率。

    Q购买别墅可以享受7折利率优惠吗?

    张先生:我购买的是200多平方米的联排别墅,在兴业银行虹桥支行办理贷款,目前贷款余额还有90多万元,信贷员说,利率最低折扣为7.5折,并且3年不能提前还款,1年内不能提前还款还可以接受,但是3年内不能提前还款我认为有点苛刻了。银行方面是否能考虑一下对所有客户一视同仁呢?如果不能办理7折利率优惠我只能办理转按揭了。

    东方早报:目前政府对于7折优惠主要针对普通住房,别墅并不在享受范围之内。银行根据自己的风险控制水平自主决定贷款利率。

    关于跨行转按揭

    转按揭:30万贷款20年最多可省3万

    相当多购房者资咨询了跨行转按揭的问题。

    由于各家银行对于7折房贷优惠政策的执行标准有所区别,出现了一部分购房者在自家银行不符合优惠标准,而在其他银行则能够达到的情况。

    以30万元房贷计算,换一家银行,房贷利率8.5折下调为7折的话,按等额本息还款法计算,每月可省下152元,20年房贷最多可节约总额达到3.65万元,减去中间费用,大约节约的金额在3万元左右。

    Q转按揭步骤如何,操作是否复杂?

    答:一般来说,转按揭过程由类似专业机构帮助客户完成。

    首先第一步是资格预审。客户需要提供身份证、房屋产权证、竣工年限、贷款年限、贷款金额等信息,由专业机构交给银行进行预审。

    预审完毕后,第二步由专业机构陪同客户到转按揭银行签约;签约完毕后,等待银行审批。

    第三步,在银行审批通过后,购房者需到当地交易中心办理抵押登记;完成抵押登记后,转按揭银行将放款到客户银行卡账号,但此笔资金为冻结资金。

    第四步,客户前往原贷款行还款,开具现金本票。

    接下来是领取他证;并办理注销手续,完成转按揭过程。

    Q转按揭过程中存在哪些费用?

    答:现在专业按揭机构一般并不对购房者收取服务费用,但还是存在一些不可避免的费用。包括担保费、评估费、抵押费、公证费等。一笔30万元的房贷转按,费用基本上在7000-8000元之间。

    需要指出的是,按照约定,市民办理房屋贷款的提前还款应是已经贷款在1年以上的客户,多数银行不收取违约金。但是也有些银行会在合同中给出更加严格的条件。市民在办理前先要看清楚自己的贷款合同。对于固定利率的贷款客户,则要按着合同约定向银行支付提前还款的违约金,部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

    由于7折利率优惠是政府针对目前房地产市场,鼓励楼市消费给出的特别优惠,目前执行期限到今年年底,明年情况尚且未定,因此购房者要仔细衡量转按成本是否划算。

    Q哪些银行能够办理无交易转按揭?

    答:基本大部分银行都可以办理无交易转按揭。但记者采访时发现,股份制小银行为积极争取客户,更加愿意提供转按揭服务,而且这类银行往往能够给出更加优惠的贷款利率。

    Q组合贷款能否办无交易转按揭?商贷部分是否可单独办无交易转按揭?

    答:组合贷款情况下,大部分中小银行都可以受理无交易转按揭,但具体还需客户提供原来的银行贷款合同,对账单,本人身份证明,财力证明等材料,根据自身情况选择相应的银行。另外,商贷部分不可以单独办理无交易转按揭。

    目前来看,大部分购房者还是处于观望状态,很多咨询购房者表示,自己先等待原贷款银行细则落实,尽量争取原贷款行的优惠。

    ◎市民建议

    利率优惠能否考虑较低收入人群?

    袁先生:我和我太太是上海下乡到外地的知青,刚从贵州迁回上海,几乎用掉所有的积蓄买了个总房价为30多万元的房子,2007年4月在农业银行的滨江支行办理了商业贷款,现在还余下15万元左右的贷款没还清,银行的工作人员说贷款余额较少贷款利率不能打7折,并且没有任何商量的余地。我和太太都没有太多收入,在上海供房子十分吃力,为什么申请利率优惠银行还要对贷款余额做出规定呢?我认为银行应该考虑我们这些收入较低的却要供房的市民,尽可能地也让我们能享受到国家的优惠政策。

    贷款余额较少可否利率优惠?

    王先生:2004年在交通银行长宁支行办理了商业贷款,现在余额不到10万元,享受8.5折利率优惠,对贷款余额相对较少的客户银行方面是否能对利率打7折呢?

    ◎资料

    房贷利率演变表

    1、我国的利率水平自1990年代的经济过热以来,经过八次降息之后,商业银行房地产抵押贷款利率为5.04%。

    2、2004年10月29日,5年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至4.95%的贷款利率原则上不再设定上限,贷款利率下浮幅度不变,贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍。);5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%(说明:在2005年3月17日之前一段时间,央行单独公布自营性住房贷款利率)。

    3、2005年3月16日,中国人民银行宣布,从2005年3月17日起,调整商业银行自营性个人住房贷款政策:一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍,商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例,其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比现行优惠利率5.31%高出0.20个百分点。

    4、2006年8月18日,中国人民银行宣布,商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍,其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策,根据贷款风险状况,在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

    5、2008年10月22日,人民银行决定自2008年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%。

    7类问题客户最关心

    1.是首套自住房贷款,但贷款期限在8.5折优惠出台之前,也就是说目前未享受8.5折优惠的客户,是否可以直接申请7折优惠?

    2.满足首套自住等条件,也享受着8.5折的利率优惠,但是达不到贷款银行设定的房贷余额,如30万或50万元的标准,是否还有可能申请到利率优惠,具体政策如何?

    3.同一家银行,从其不同支行或不同信贷部门工作人员口中获知,为何不同?对工作人员所说的话有异议,可不可以投诉?到哪里投诉?

    4.目前申请7折优惠,享受期限从什么时间开始计算,是从2009年1月1日起,还是要等到申请一两个月批下来,才开始享受?

    5.第二套住房能否享受利率优惠?是否也给予7折,或其他折扣?

    6.第一套住房,也是首次贷款,但是不符合上海的普通住房标准,能否申请7折优惠?

    7.如果不能申请获得7折优惠利率,是否可以转按揭,转到其他银行,贷款银行是否会设置障碍?

    

我要评论

】 【打印