房地产不应该暴力公关政府

    最常见的暴力公关手段就是雇佣枪手，匿名向敌人开炮，国内各大论坛和博客上面，到处都是口水战，硝烟弥漫。由于实力或者投入有限，中国互联网企业以往的暴力公关，大多就在论坛与博客之间开战，闹到正规的传统媒体上的并不多。此次央视曝光百度事件被誉为中国互联网企业暴力公关的一场颠峰对决，然而更多民众最近半年在互联网上几乎天天接触到的“救市”信息，更可谓是房地产对决政府的暴力公关。

    恰逢最近我计划在深圳置业，加之我也在深圳工作了较长一段时间，觉得深圳的房价近两年的上涨偏离了正常轨道，便一并谈谈我的看法。这个问题带有普遍性，北京、上海、广州、杭州等经济发达城市，都出现了类似的现象。我们曾经分析过，住宅制度的改革造成的居民需求增加、信贷制度松动造成的居民支付能力改善、土地出让价格上涨及建筑安装成本的提高，当然还有投机因素，是这些地方房价飙升的主要原因。

    不过据了解，深圳房价还有一定的特殊性，即这里的房子在1990年代初已经涨过了。在当时进行住宅商品化改革后，深圳的住宅按其销售对象分成三个等级，一是福利房，供那些拿政府工资的人购买，每平方米大约是2000元左右，二是微利房，供有深圳户口的人购买，每平方米大约在4000元左右，三是商品房，什么人都可以买，每平方米大约在6000元左右。这个6000元左右的房价从1994年到2004年，至少维持了10年。而在这一期间，北京和上海的房价已经涨了两到三倍，甚至高过了深圳。

    那么，深圳的房价为什么不跌呢？因为除了成本的因素外，还有微利房的计划经济价格支撑在那里，就像现在北京限价房的价格为7000多元，地段不好，还不是人人都能买到，一般商品房价就至少应该在每平方米1万元。深圳的房价为什么不涨呢？因为它已经很贵了，而且住房的供给长期大于有支付能力的需求。深圳的永久居民有两套以上的住宅是很正常的，多余的房屋要用于出租，还有很多开始在深圳创业，购买了住房后又离开了深圳的人，房子也要出租。这么多的房子用于出租，形成的结果是租金收入低于等量资金用于储蓄的收入。所以在正常情况下，如果没有特别的冲击，房价不可能大幅度上涨。

    应该说经过10年盘整，深圳房价是被低估的。但是2005年前后，这种情况发生了变化，这就是在外地房价飙升的示范效应下，热钱涌入了深圳房地产市场，深圳房价开始了价值回归过程。深圳人当然很高兴，因为他们用货币衡量的财富总量增加了，虽然在不转让的情况下，房子还是那些面积，租金还是那些租金。但这么高的房价下，总有人会把多余的房子兑现成现金，供给会重新增加，需求泡沫会破碎，房价就会重新回落，现在深圳的房价就处于这个回落过程中。但是这种回落是有限的，因为供给条件已经发生了变化，人口在增加，住宅的建设成本也在增加，再考虑通货膨胀因素，住宅的价格逐渐会稳定到一个新水平上。

    在各国经济统计中，由于价格高和使用年限长，购买住房被视为居民的投资而不是消费。作为一项特殊的商品就既有了消费用途，又有了投资属性。但由于不容易在价值上分割和流动性较差，在世界各国，它的升值往往也是缓慢和稳定的，投资回报也要经过一个相当长的阶段。当然，事情总有例外，如美国就设计了次级贷款将房产分割便于投资；在香港那个寸土寸金的地方，房地产的波动更是给人不断的喜悦或伤害。把房地产当做一个短期投资品种，负面效应远远大于正面作用。

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