外资进入地产市场的三条路径

    今年上半年，国内多个城市住宅销售量下滑、土地价格下跌，与此同时，外资出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。

    路径一：频频进入土地市场打通整个产业链

    虽然近期国内房企开发项目速度减缓，但外资进入速度明显增快。记者从南京市国土局获悉，与以往主要是购买商业项目不同，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。

    今年６月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国ＳＫ集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价６．５亿元。南京“长发都市”公司董事长周力明透露，外资近期已开始在国内抄底拿地，一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达４５亿元。

    美国凯雷集团上海代表处副总裁康明训透露说：“凯雷目前在中国投资的地产项目已达１０个。有些二线城市的投资前景很不错。凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。”据了解，２００６年，凯雷曾以１．２亿美元的总价购进上海中房·森林别墅１１０套高级独栋别墅。今年４月，凯雷又以近２０亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路８号西苑项目。

    “选择一个城市一定会有一个指标数。过去１０年，青岛ＧＤＰ年均增长率达到１４％，第三产业及服务业的比重占到４３％，这是一种难得的经济结构，也决定了其消费和居住需求会有一个很好的增长。”２００７年７月，凯雷开始介入青岛ＣＢＤ核心的凯悦中心。据悉，凯雷出资１０亿元入股该项目，占约７０％股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的均价约每平方米３万元。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现１２亿至１３亿元，凯雷的投资回报率不低。

    外资除进入土地、房产市场外，也开始进入房产研发设计、中介服务等领域。

    路径二：外资银企联动拓展楼市业务

    近来，由于国家实施紧缩调控，外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。“东亚银行的业务以房地产为主，在内地的业务量将来很可能超过香港母公司。”东亚银行南京分行行长许华说，“国内一线城市中心地段房价前两年上涨过猛，但整体来说泡沫成分不大。国内的房地产企业也并不是不想投资，只是资金受到了控制。”此外，东亚银行的创新服务多种多样，如可以为开发商一次性提供１０年的“企业按揭贷款”，总量相当于开发商在售楼盘１０年的总租金。

    与中资银行相比，一些外资银行拥有百年品牌、世界性影响力、资本充足率超过３０％、高度的信用文化等优势。外资银行为企业提供打包产品、一条龙服务，有财务分析师和市场分析师等专业化团队帮助企业搞策划，还提供国际结算服务，甚至动用海外关系为企业服务，这对房企有很大诱惑力。

    路径三：机构资金深度介入中国楼市

    日前，由德国ＬＴＫ设计事务所、五合国际建筑设计集团、上海五合智库投资顾问有限公司等六大机构共同组成的合资跨国机构——洲联集团正式亮相。

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